Недвижимость

Здравствуйте! Тетя моей жены (ей 79 лет) хочет передать моей жене в собственность свою квартиру в СПб (2 комнаты). Какой способ передачи наилучший? Тетя одинокая, семьи, детей никогда не имела. Есть ее родной брат, отец моей жены, 77 лет, который после смерти их матери (бабушки моей жены) почти 20 лет назад не общался ни с ней, ни с моей супругой. У него вторая жена и усыновленный им сын его второй жены от первого брака. Квартира ЖСК, единственный собственник — тетя жены, больше никто в ней не зарегистрирован. Мы рассматривали разные варианты:

1) Дарение — большой налог при новой кадастровой стоимости свыше 3 млн руб.

2) Завещание на всю квартиру — есть теоретическая возможность того, что брат появится и повлияет на тетю, свою сестру (он всегда подавлял ее), и она отменит или изменит завещание в его пользу.

3) Купля-продажа — фактически передачи денег не будет, как это с точки зрения действительности сделки?

4) Договор пожизненной ренты — денег тете на текущие расходы хватает (пенсия).

Мы хотели бы принять участие в ее жизни так — сделать в ее квартире ремонт, чего она позволить себе не может (да и не сможет этим заниматься по причине возраста), в дальнейшем обеспечивать поддержание квартиры в порядке и уход за тетей. Поэтому нам хотелось бы иметь гарантию того, что в случае вложения денег в ремонт квартиры мы (моя супруга) имели бы право на эту недвижимость, или хотя бы на ее половину. Поэтому рассматриваем следующий вариант: купля-продажа 1/2 доли квартиры на мою жену и завещание на вторую половину.

Хотелось бы узнать мнение квалифицированного юриста, другие возможности.

Спасибо.