можно ли признать договор недействительным в данной ситуации и признать действия наймодателя незаконными?

Добрый день! Ситуация по договору найма жилого помещения. 13 марта я заключила данный договор через агентство со сроком действия с 16.03.13 по 16.02.14. Оплатила собственнику за месяц аренды 12 т.р., передача денег была указана в договоре. До 16 марта собственник обязана была устранить неисправности в квартире – это оговаривалось устно. В п.2.1.1 заключенного договора сказано, что «наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение, пригодное для проживания, соответствующее санитарным нормам и правилам, в надлежащем техническом состоянии по передаточному акту». Передаточный акт к договору составлен не был. На следующий день, т.е. 14 марта, я отказалась от данной квартиры, сообщив об этом риэлтору, который курировал данный договор, мотивируя тем, что меня квартира не устраивает, да и как выяснилось позже, собственник не устранила часть неисправностей. Риэлтор, созвонившись с собственником, сообщила, что он заявил, как только агентство найдет новых жильцов, собственник вернет мне 12 т.р. 2 недели риэлтор занимался поиском новых нанимателей. В это же время собственник работает с др риэлтором и находят клиентов, заключая договор от 19 марта, т.е. фактически через 6 дней после заключения моего договора. Деньги мне собственник отказался возвращать, указывая на п.4.6 договора, что «в случае досрочного расторжения договора по инициативе нанимателя, сумма, внесенная в качестве предоплаты, не возвращается».