Здравствуйте!
Подскажите пожалуйста, покупаю квартиру, продавцу квартира досталась по наследству до 31.01.1998 («В то время права на недвижимое имущество в едином реестре (ЕГРП) еще не регистрировали, однако, несмотря на это, ваше право собственности является юридически действительным и без такой регистрации»), соответственно он его в ЕГРП не регистрировал, у него есть только свидетельство выданное нотариусом о праве наследства.
При покупке этой квартиры, меня не отправят обратно при подаче документов в ЕГРП?
Тема: Недвижимость, право собственности
Здравствуйте, Александр.
«Порядок
применения пунктов 1 и 2 статьи 6 Федерального закона
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним»
Пункты 1 и 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее именуется — Закон) посвящены вопросам признания прав на недвижимое имущество, возникших у заинтересованных лиц до 31 января 1998 г. — момента введения в действие Закона, а также их государственной регистрации по правилам, введенным Законом.
Суть положений комментируемых норм Закона и соответственно порядок их реализации сводятся к следующему.
1. Права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, и прошедшие регистрацию по правилам, действовавшим до этого момента, признаются юридически действительными. Учитывая содержание статьи 2 Закона в части указания на дальнейшее применение в тексте Закона понятия «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в сокращенном варианте — «государственная регистрация прав», можно сделать вывод и о том, что подлежавшие регистрации сделки, являвшиеся основаниями возникновения таких прав, зарегистрированные по ранее действовавшему порядку, признаются юридически действительными.
Кроме того, сама регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, осуществлявшаяся до вступления в силу Закона, также является юридически действительной (абзац второй пункта 1 статьи 6 Закона).
Представляется, что в указанных случаях учреждение юстиции по регистрации прав не может отказать в государственной регистрации прав или уклониться от нее. В этой ситуации заявитель в целях государственной регистрации ранее возникшего права должен представить в учреждение юстиции по регистрации прав документы-основания, свидетельствующие о возникновении прав (пункт 1 статьи 17 Закона). Естественно, также требуется представить и документы, удостоверенные органами (организациями), осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости, необходимые для краткого описания объекта недвижимости в подразделе I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуется — ЕГРП), и, прежде всего, — план объекта недвижимости.
При этом Минюст России не исключает возможности, что у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут возникнуть достаточные основания полагать, что проведенная ранее регистрация права и (или) сделки не может быть юридически действительной, например, в силу того, что ранее зарегистрированная сделка не соответствует законодательству, действовавшему в момент ее совершения. Однако Закон и иные нормативные правовые акты, принятые в соответствии с ним, не предоставляют учреждению юстиции по регистрации прав право признать такую регистрацию, а также зарегистрированную сделку и возникшее на ее основании право недействительными. Кроме того, Закон не предусматривает и возможности непосредственного обращения учреждения юстиции по регистрации прав в суд с соответствующим иском. В данной ситуации обратиться в суд может прокурор на основании заявления учреждения юстиции по регистрации прав.
Если же судом иск будет удовлетворен, то запись о прекращении зарегистрированного учреждением юстиции по регистрации прав права будет внесена в ЕГРП на основании вступившего в силу решения суда.
Дополнительно следует отметить, что в случаях, когда из представленных на регистрацию документов следует, что, несмотря на требования законодательства об обязательности государственной регистрации сделки и (или) права они не были зарегистрированы, то у учреждения юстиции по регистрации прав, по нашему мнению, есть основания для отказа в государственной регистрации права.
2. Возникшие до введения в действие Закона права на недвижимое имущество и сделки с ним, не прошедшие регистрацию, поскольку в соответствии с правилами, действовавшими до вступления в силу Закона, такая регистрация не требовалась, также признаются юридически действительными.
В целях государственной регистрации ранее возникшего права заявитель должен представить в учреждение юстиции по регистрации прав документы, на основании которых приобретались права (статья 17 Закона), а также документы, удостоверенные органами (организациями), осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости, необходимые для краткого описания объекта недвижимости в подразделе I ЕГРП, и, прежде всего, — план объекта недвижимости.
В этом случае учреждение юстиции по регистрации прав, проведя правовую экспертизу правоустанавливающих документов, может, по нашему мнению, отказать в регистрации такого права при наличии оснований для отказа в регистрации, указанных в статье 20 Закона.
3. Государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона, осуществляется по желанию их обладателей, то есть при отсутствии такого желания правообладатель может не обращаться в учреждение юстиции по регистрации прав с целью их государственной регистрации. Исключением из этого правила являются случаи, когда после введения в действие Закона возникли ограничения (обременения) таких прав или иные сделки с объектами недвижимости, подлежащие обязательной государственной регистрации. В этом случае требуется государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона.
Этот вывод можно сделать исходя из комплексного рассмотрения пункта 1 и 2 статьи 6 Закона.
При рассмотрении пункта 2 статьи 6 Закона, прежде всего, необходимо ответить на следующий вопрос. Являются ли «иные сделки» (см. также пункт 2 статьи 13 Закона) только сделками, связанными с ограничением (обременением) права собственности или иных вещных прав, или речь идет о любых сделках, в том числе о сделках, на основании которых осуществляется переход права собственности и иных вещных прав.
В этой связи следует рассмотреть положения определения Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 1999 г. N 103-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Дмитровского районного суда Московской области о проверке конституционности отдельных положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом в запросе Дмитровского районного суда речь шла о проверке конституционности именно пункта 2 статьи 6 и абзаца третьего пункта 2 статьи 13 Закона.
Согласно названному определению анализ положений статей 4, 6, пункта 3 статьи 13 Закона в их взаимосвязи позволяет сделать однозначный вывод о том, что применение этих норм Закона поставлено в зависимость от характера сделки, то есть от того, связана ли она с реализацией права собственности (купля-продажа, дарение и др.) либо с ограничением (обременением) этого права (аренда и др.), а также от иных фактических обстоятельств дела (от момента возникновения права собственности, момента оформления правоустанавливающих документов, от отношения участников сделки к осуществлению государственной регистрации и др.). Кроме того, в определении Конституционного Суда Российской Федерации также указывается на то, что законодатель, устанавливая различный порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с одной стороны, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и связанных с ними сделок — с другой, не ограничивает, а, напротив, усиливает гарантии защиты права собственности граждан, а также прав и законных интересов других лиц.
На основании изложенного полагаем, что государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона, независимо от желания правообладателя требуется в случаях, когда подлежат обязательной государственной регистрации возникшие после введения в действие Закона ограничения (обременения) таких прав, в том числе, когда подлежат обязательной государственной регистрации сделки, связанные с ограничением (обременением) этих прав. Таким образом, если после введения в действие Закона лицо заключает, например, договор об ипотеке или договор доверительного управления (согласно статье 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит передача недвижимого имущества в доверительное управление), то права, возникшие до введения в действие Закона, требуют государственной регистрации. Однако в случае, когда лицо после введения в действие Закона заключает, например, договор купли-продажи (в зависимости от объекта недвижимости как требующий государственной регистрации, так и не требующий таковой) или договор дарения, то права, возникшие до введения в действие Закона, могут быть зарегистрированы по правилам, установленным Законом, по желанию их обладателей».