Какие проблемы могут поджидать новоселов новых домов?

При приобретении квартир в новых домах у покупателей возникает много вопросов. На некоторые из них отвечает юрист Алексей Абрамов.

— Приобрели квартиру в новостройке. Дом сдан в эксплуатацию год назад, но мы до сих пор там не живем и не зарегист-рировались. А управляющая компания выставляет нам счета на оплату коммунальных платежей. Должны ли мы на это тратить деньги?

— Безусловно, должны. В соответствии со ст. 155 п. 11 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) неиспользование собст-венниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием для невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

— Перед тем как подписывать акт приема-передачи новой квартиры, я обнаружил в ней много недоделок. Есть ли гарантийный срок для их устранения?

— В соответствии со ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и исчисляется со дня передачи объекта по акту, если иное не предусмотрено названным соглашением. Вы вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если изъяны выявлены в течение гарантийного срока. Вы также можете потребовать от застройщика составления акта, где будет указано несоответствие объекта долевого строительства требованиям договора, технических регламентов, проектной документации и так далее, и не подписывать передаточный акт до тех пор, пока недоделки не будут устранены.

— Я купила квартиру по договору инвестирования в начале 2005 года. То есть закон об участии в долевом строительстве, вступивший в силу позже, меня не затрагивает. Какие нормативно-правовые акты регулируют отношения в моем случае? Могу ли я требовать с застройщика уплату неустойки за то, что дом не был сдан в сроки, указанные в договоре инвестирования?

— Если договор на покупку квартиры в новостройке заключен до 01.04.2005 г., то Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» не распространяется на данные отношения. Но это вовсе не значит, что они не урегулированы. В свое время ситуацию прояснил Роспотребнадзор. Глава ведомства заявил, что все когда-либо заключенные договоры долевого строительства (инвестирования и т. д.) являются договорами подряда и регулируются Законом РФ № 2300-1 от 07.02.1992 г. «О защите прав потребителей». В связи с этим стоит ознакомиться с Письмом Роспотребнадзора № 0100/5932-03-32 от 01.08.2005 г. «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья». По поводу ответственности за несвоевременную сдачу объекта строительства ст. 309 Гражданского кодекса РФ говорит следующее: обязательства, взятые на себя сторонами по договору, следует исполнять надлежащим образом согласно условиям обязательства и требованиям закона. Поэтому, если в установленный договором срок не выполнен весь комплекс работ, связанных с возведением дома и передачей потребителю в собственность соответствующей квартиры, то исполнитель нарушает п. 1 ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей».

— Получил уведомление от застройщика с просьбой прийти на подписание передаточного акта, но в настоящее время у меня нет такой возможности, поскольку нахожусь в другом городе в длительной командировке. Что предпринять в этом случае?

— При уклонении или отказе дольщика от принятия объекта долевого строительства в назначенный срок застройщик, если иное не установлено договором, по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного соглашением для передачи квартиры, вправе составить односторонний акт (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

— Должен ли новосел платить за коммунальные услуги до момента оформления права собственности на квартиру?

— В соответствии с ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности на объект недвижимости. Но на практике все обстоит иначе. Многие вынуждены нести эти расходы еще до оформления документов на квартиру. Почему так происходит? Во-первых, обязанность платить за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) может быть установлена договором, который дольщик подписывал с застройщиком. Как правило, в названном документе указывают, что дольщик должен вносить платежи с момента подписания акта приема-передачи. Так что если вы подписали такой акт, то выхода нет — придется платить. Во-вторых, многие граждане, после того как принимают квартиру, подписывают различные соглашения с управляющими компаниями и, соответственно, обязуются платить за ЖКУ. Но если в вашем договоре об участии в долевом строительстве нет пункта об оплате услуг ЖКХ до момента оформления квартиры в собственность, или же вы не подписывали договор на техническое обслуживание и так далее, а тем более до сих пор не приняли объект недвижимости по акту, то вы не обязаны нести эти расходы. До тех пор, пока дольщик не получит квартиру по акту, бремя затрат по ее содержанию несет застройщик.

— Я собираюсь покупать квартиру в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве. Хотелось бы знать, какие условия обязательно должны быть прописаны в этом документе? Какие последствия влечет отсутствие обязательных условий?

— Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., в договоре следует указать:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику;
• стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.

Все эти условия являются существенными. При их отсутствии в договоре он считается незаключенным.