Регион: Россия
интернатура
КрасГМУГМУ (Выпуск 2013 г.)
(Красноярск (Красноярский край, Россия))
Факультет: Лечебный, Специальность: Терапевт
Форма обучения: дневная, Статус: выпускник
15 марта 2011 в 0:00
При заключении договора долевого участия в строительстве или приобретении квартиры в только что построенном доме, мы рассчитываем получить квартиру в хорошем состоянии. И это понятно, ведь дом новый. Но при приемке квартиры даже в новостройке нужно быть очень внимательным, и сразу же обращать внимание на все недоделки. При этом нужно помнить, что в случае обнаружения недоделок застройщик обязан устранить их бесплатно и в определенный срок. В случае отказа от устранения необходимо обратиться в суд.
Приемка квартиры в новом доме может развиваться по нескольким сценариям.
Первый — это когда все замечательно, и у покупателя к застройщику нет никаких претензий. Это хороший вариант развития, самый желаемый всеми участниками приемки. Но события, увы, не всегда развиваются по этому сценарию и иногда возникают проблемы.
Второй сценарий. Покупатель обнаружил несколько недостатков — подтекает кран, плохо закрываются окна или двери. Все эти недостатки были зафиксированы и устранены застройщиком в несколько дней. Это тоже хороший вариант, хотя и не совсем приятный, ведь ожидалось, что проблем не будет. Тем не менее, недостатки устранены в кратчайшие сроки и ситуация получила положительный исход.
Третий вариант еще менее приятный. Недостатки уже не мелкие, а на их устранение может уйти много времени и денег, если устранять своими силами. Например, владелец квартиры при приемке обнаружил строительный мусор по всей квартире, неровные и бугристые стены и полы. К тому же застройщик устранять недостатки отказывается, сославшись на то, что все квартиры в доме такие, а сам дом принят госкомиссией. В этом случае согласование мирным путем может не получиться и придется обращаться в суд.
Четвертый сценарий — самый худший. Несмотря на обнаруженные недостатки, покупатель выбирает путь наименьшего сопротивления и безропотно подписывает все необходимые бумаги. В этом случае именно покупателю за свой счет придется устранять все недочеты. Ведь оснований предъявить застройщику претензию нет — все бумаги подписаны.
Необходимо помнить, что отношения покупки квартиры в новом доме регулируются сразу несколькими законами. Это Гражданский кодекс РФ (глава 30), Закон «О защите прав потребителей» и Федеральный закон № 214, регулирующий участие в долевом строительстве многоквартирных домов (если было именно долевое участие).
В случае долевого участия дольщику не следует забывать, что к установленному в договоре сроку передачи квартиры у застройщика должно быть разрешение на ввод дома в эксплуатацию. При этом дом должен уже иметь почтовый адрес, а все помещения измерены сотрудниками БТИ. В ведомости на квартиру должны быть все данные на нее, иначе подписание передаточного акта невозможно.
Прежде чем подписать передаточный акт или другой подобный документ, принимаемую квартиру нужно осмотреть на предмет каких-либо недостатков. Квартиру осматривает специальная комиссия, состоящая из дольщика, представителя застройщика и представительства товарищества собственников жилья, если оно уже создано. Все найденные недостатки записываются в дефектной ведомости или ином подобном документе.
Наилучший вариант для предотвращения ненужных споров — прописать в договоре все нюансы того, в каком состоянии должна быть квартира и все инженерные системы. Кроме того, подробно должно быть прописано все, что касается сроков и порядка устранения обнаруженных недостатков. Если же в договоре эти моменты не отражены, то нужно отталкиваться от того, как сдается дом — с квартирами с чистовой отделкой или со свободной планировкой, поскольку процедура принятия квартиры зависит от того, как эта квартира сдается — с отделкой или без.
Квартиры с отделкой принимать сложнее, ведь объектов, на которые необходимо обратить внимание, достаточно много. Например, нужно проверить качество укладки кафельной плитки, правильность и качество установки стеклопакетов, работоспособность счетчиков воды и электричества, работоспособность инженерных коммуникаций и т.д.
Принимать квартиры со свободной планировкой проще, но и тут есть, на что обратить внимание. Например, на наличие и качество установки входной двери, работоспособность инженерных коммуникаций и отопления, качество остекления и другие моменты.
Обязательно нужно проверять стыки труб и радиаторы отопления, ровность стен, полов и потолков, отсутствие трещин в несущих конструкциях и перекрытиях, наличие подводки к электрощитку и работоспособность электросчетчика. Перечень необходимых объектов, которые нужно проверять до приемки квартиры, может быть расширен в зависимости от того, что предусмотрено проектом дома и договором.
Как было указано выше, все обнаруженные недостатки вписываются в дефектную ведомость или иной подобный документ. Застройщик обязан устранить недостатки за свой счет либо уменьшить цену договора соразмерно стоимости устранения недостатков. Срок устранения недостатков согласовывается и устанавливается в письменном документе. Если такого согласования не было, то, согласно закону «О защите прав потребителей», срок устранения не может быть больше 45 дней. В случае нарушения этого срока, застройщик обязан будет выплачивать неустойку в размене 1% от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки.
Если же недостатки не устранены либо не возмещены расходы на их устранение, то дольщик вправе потребовать возврата уплаченных за квартиру денег и выплаты процента за их пользование. Вопрос лишь в том, насколько это адекватно в случае незначительных недостатков.
За устранением недостатков можно обращаться в течение 5 лет — это гарантийный срок, который установлен законом для жилых помещений. Бесполезно обращаться относительно тех недостатков, которые возникли в результате вины дольщика (неправильная эксплуатация и пр.), поскольку застройщик не несет ответственности за них.
Если указать все важные моменты еще на стадии оформления и подписания договора, то даже при обнаружении недостатков все можно решить мирным путем. В случае, когда застройщик отказывается устранять недостатки, возникшие по его вине, необходимо обращаться в суд.
