№167166. как продать кваритру (пол-года) с мин. налоговыми издержками

14.05.2009

Здравствуйте. У меня есть квартира, которую я приобрёл в собственность летом прошлого года. Теперь по ряду причин мне, видимо, придётся её продать. Буду Вам признателен, если ответите на такой вопрос: как минимизировать при этом налоговые издержки? (я сышал, что при продаже квартир, которые находились в собственности менее 3-х лет, существует какой-то довольно большой налог – так ли это?) Сама квартира уже не новая – дому 17 лет.

Спасибо.

Василий

16.05.2009

Здравствуйте, Василий.

Согласно Российскому законодательству (ст.220 Налогового Кодекса РФ), при продаже квартиры продавец обязан уплатить налог в размере 13% со всей суммы, сверх 1 миллиона рублей. Распространяется этот закон на всех продавцов физических лиц, владевших этой недвижимостью менее трех лет.

Иначе говоря, если с момента получения вами свидетельства о государственной регистрации права прошло менее трех лет, а квартира дороже миллиона рублей, то при ее продаже вам придется уплатить налог. При нынешних ценах на недвижимость это, скорее всего, будет довольно ощутимая цифра. Вполне понятно нежелание людей выкладывать такую сумму.

Уход от налога.

При продаже квартиры, платить огромную сумму налога банально жалко. Налоговый вычет сильно теряет свою ценность после того как человек сталкивается с налоговыми органами. Чтобы избавить себя от лишних забот и убытков люди, владеющие недвижимостью менее трех лет, при ее продаже предпочитают указывать в договоре купли-продажи сумму меньше миллиона – например, 999 999 руб.

Такие договора не приемлемы для отдельных покупателей, тех, для кого указание в документах полной действительной стоимости квартиры является принципиальным моментом. К ним относятся в первую очередь люди, приобретающие жилье по договору ипотеки.

Чем такая схема грозит.

В случае, если суд признает сделку недействительной, все возвращается к положению, предшествующему договору купли-продажи. Продавцу возвращается квартира, а покупателю – деньги, вся сумма, указанная в договоре. Если в договоре прописано 999 999 руб., то именно эту сумму продавец обязан будет вернуть. Слова, о том, что реально была заплачена большая сумма, для судьи не станут существенным аргументом. Расписка, не заверенная нотариально, может быть принята или не принята к сведению – на усмотрение судьи. Идти к нотариусу с просьбой заверить документ, согласно которому происходит сокрытие дохода от налоговых органов, скорее всего, бесполезно.

Как видно, весь риск мероприятия ложиться на покупателя, а выгодно оно только продавцу.

И что делать?

Лучшей страховкой от всех неожиданностей в данном случае будет указание полной цены за квартиру. К сожалению, практически это не всегда применимо. Если квартира вам нравится, но продавец не хочет платить налог, то варианта два:

указать в договоре сумму меньше 1 мил. руб.

заплатить за квартиру сверх цены сумму, равную налогу.

Коль скоро вам ближе первый вариант, то в договоре купли продажи необходимо прописать строку:

«В случае расторжения договора или признания его недействительным продавец обязан предоставить в собственность покупателю аналогичную квартиру»

Это, конечно не панацея – сложно будет добиться от продавца покупки такой же квартиры, даже имея судебное решение.

Существует так же практика прописывать в договорах штрафные санкции для продавца на случай расторжения сделки с таким расчетом, чтобы сумма вместе со штрафом равнялась стоимости квартиры. Но в последнее время это применяется все реже. Существует мнение, что в суде можно добиться признания незаконными требования неустоек.

В действительности подобные судебные разбирательства крайне редки и рассматриваются скорее как теоретически возможные, однако не принимать их во внимание нельзя, по крайней мере очень опасно.

Большакова Татьяна Викторовна, Москва

Оцените статью
Юридические вопросы и ответы
Adblock
detector