В 2004 году Администрация рынка выделила нам места под строительство торговых павильонов и заключила с нами договор аренды земли сроком на 10 лет.
Аренду мы платили исправно. Рынок пренадлежит администрации городского округа. В этом году встал вопрос о продаже рынка. Покупатели уже приезжали все осматривали. а мы как бы не участвовали и нас никто не проинформировал.
Вопрос: Можем ли мы выкупить земельные участоки под нашими павильонами до начала продажи всего рынка. Нас пять человек и общая площадь павильона свыше 500 м*2. Аренда заканчивается а нам ничего не предлагают.
Одним из условий предоставления преимущественного права на выкуп имущества в рамках Закона N 159-ФЗ выступает временное владение и (или) временное пользование им заявителем непрерывно в течение двух и более лет (ранее — трех лет) до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Говоря о факте регистрации договора аренды, необходимо отметить следующее. Исходя из смысла ч. 2 ст. 651 ГК РФ можно сделать однозначный вывод: датой заключения договора аренды считается дата его регистрации, незарегистрированный долгосрочный договор признается незаключенным.
Таким образом, при буквальном толковании норм ГК РФ следует заключить, что отсутствие регистрации договора аренды (либо недостаточность срока владения участком в рамках зарегистрированного договора аренды) действительно может стать основанием для отказа в реализации права преимущественного выкупа в рамках Закона N 159-ФЗ. Данный подход встречается и в судебной практике, которая, к слову сказать, только недавно начала формироваться (см. Постановления ФАС ВВО от 14.07.2009 N А39-3301/2008-151/15, от 27.07.2009 N А39-3300/2008-162/2).
По нашему мнению, если на момент рассмотрения вопроса о праве на преимущественный выкуп договор аренды так и не был зарегистрирован, то вряд ли в суде можно будет оспорить такой отказ (это подтверждают и вышеназванные судебные дела). Вместе с тем можно попытаться оспорить в суде отказ в преимущественном праве выкупа в том случае, если договор аренды был в конечном счете все-таки зарегистрирован, но уполномоченный орган не насчитал необходимый срок владения участком (так как отмерял данный срок с даты регистрации договора, а не с даты фактической передачи имущества).
При этом можно опираться на правовую позицию КС РФ, изложенную в Определении КС РФ от 05.07.2001 N 154-О, в котором указано, что государственная регистрация договора аренды имущества не подменяет собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, она призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
Президиум ВАС РФ, давая разъяснения по поводу применения судами Закона N 159-ФЗ, подчеркнул, что судам надлежит иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может служить основанием для возникновения права на приобретение этого имущества лишь в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо если имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134). Ввиду того что законодательство не оговаривает сроков регистрации таких договоров, некоторые специалисты полагают, что для предоставления преимущественного права выкупа важен сам факт регистрации договора аренды на момент подачи соответствующего заявления, а не дата произведения такой регистрации. Поэтому требуемый двухгодичный срок следует исчислять с момента фактической передачи имущества в пользование арендатора, а не с момента регистрации договора аренды.
К примеру, подобной позиции придерживается ФАС УО (Постановления ФАС УО от 03.12.2009 N Ф09-8635/09-С6, от 16.12.2009 N Ф09-10050/09-С6). В частности, ФАС УО разъяснил, что обратная трактовка норм (исчисление срока только с даты регистрации договора) не отвечала бы цели Закона N 159-ФЗ, которая состоит в оказании адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.
Представляется, что подход ФАС УО на сегодняшний день является скорее исключением, чем общим правилом, но вместе с тем он может дать шанс автору вопроса на выигрыш дела в суде.
В связи с этим читателю можно посоветовать повторно обратиться в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп, но уже с зарегистрированным договором аренды. Если же в праве будет отказано, то такой отказ можно будет обжаловать в суде.