12.06.2009г. мы продали квартиру по договору купли-продажи. На риелтора были оформлены доверенности со стороны покупателя и продавца через нотариуса.
12.06.09г покупатель полностью оплатил стоимость квартиры по договору, о чем ему была выдана расписка.
29.06.2009г. квартира была передана покупателю.Зарегистрированных и проживающих на этот момент в квартире не было.
02.07.09г. покупатель умер от злоупотребления алкоголем — отметил свой переезд.
17.07.09г. мы получили договор купли-продажи, зарегистрированный в Юстиции
Гражданская жена умершего покупателя забрала свидетельство о собственности на данную квартиру.
Документы были получены в Юстиции риелтором по доверенностям.
Гражданская жена и дети (наследники) покупателя два года судились между собой за эту квартиру.
Мы же на эти деньги купили квартиру в другом городе и переехали в нее.
Вопрос: могут ли наследники покупателя спустя 2,5 года признать сделку недействительной через суд и потребовать деньги обратно? Какими правовыми нормами мы можем защитить себя в этом случае?Ведь мы добросовестно исполнили все условия договора, а покупатель изъявил свою волю — подписав договор и доверенность.
Тема: Недвижимость, сделка
Здравствуйте, Лариса.
срок исковой давности по признанию договора недействительным уже истек.
Здравствуйте, Лариса.
Данная сделка не является ничтожной, поскольку единственное незаконное действие, которое произошло при осуществлении всей указанной сделки, является получение документов с государственной регистрации права собственности лицом, действовавшим по недействительной доверенности (она прекращается со смертью доверителя). При этом сам договор соответствует требованиям закона, все условия договора были согласованы, сторонами достигнуто согласие по его существенным условиям, сам договор был подписан и представлен на государственную регистрацию права собственности, что в соответствии со ст. ст. 166, 168, 420, 432 ГК РФ дает все основания полагать, что договор был заключен, и зарегистрирован в органах федеральной регистрационной службы.
По этой причине требование о применении последствий недействительности сделки (в случае, когда сделка явлется ничтожной) в суд предъявлено быть не может.
Вы заключили договор купли-продажи 12.06.2009 г., то есть менее года назад (правда не совсем понятно, почему Вы говорите о том, что прошло уже 2,5 года), то есть и требование о признании сделки недействительной также может быть предъявлено. Если даже прошло более года с момента начала исполнения сделки, то в таком случае срок исковой давности может быть восстановлен, а сама исковая давности применяется судом только по заявлению стороны. То есть в любом случае суд должен быдет принять иск к производству, и только по Вашему заявлению будет рассмотрен вопрос о применении срока исковой давности.
В любом случае, при наличии прямого волеизъявления покупателя, а также при надлежащей подаче документов на государственную регистрацию регистрирующий орган обязан произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру. После этого по недействительной доверенности были получены документы на государственную регистрацию. В процессе государственой регистрации никто не подавал заявления о прекращении, либо о приостановлении государственой регистрации перехода права собственности. Таким образом, волеизъявление наследников умершего также просматривается. В данной ситуации необходимо показать все указанные факты и говорить на суде о том, что сделка полностью соответствует требованиям закона, была заключена добровольно, и любых иных оснований для признания ее недействительной нет. Факт получения документов с государственой регистрации по недействительной доверености также не влечет за собой недействительности сделки. Государственный регистратор не знал и не мог знать о том, что покупатель умер, а заявление о приостановлении государственной регистрации никто не подавал. Более того, сами наследники вступали в права наследования на указанную квартиру, что также говорит о том, что они с указанной сделкой были согласны.
Из всего изложенного, что единственное логичное и законое действие наследников было бы в таком случае оспаривать и действия государственого регистратора и саму запись в ЕГРП относительно перехода права собственности (срок на это три месяца). Таким образом, в любом случае Вам необходимо прежде всего заявить о пропуске срока исковой давности, а также обозначить, что воля умершего и наследников также совпадали. В данном случае ст. 223 ГК РФ не нарушена — право собственности у приобретателя по договору возникает с момента государственной регистрации права собственности, за исключением того момента, что нет самого приобретателя. Но в таком случае необходимо было бы приостановить государственную регистрацию договора купли-продажи и подать на государственную регистрацию новый договор, заключенный между Вами и наследниками умершего. Но этого сделано не было. В данном случае шансы у наследников покупателя на признание сделки недействительной есть, но практически сведены к нулю.
За более подробной консультацией Вы можете обратиться по тел.: 8-901-511-70-94, либо 8-916-758-99-25.
С уважением к Вам, Ветюгов Роман.